У зв’язку з постійними атаками та обстрілами російською федерацією цивільної інфраструктури України, велика кількість громадян залишилась без житла. Так, за попередніми розрахунками, 3,5 млн українців мають пошкоджене або зруйноване житло. А саме йдеться про 116 тисяч об’єктів загальною площею 14 млн кв.м.
Враховуючи це, можна стверджувати, що проблематика у сфері будівництва буде актуальною темою найближчі роки, а поготів після нашої перемоги. Водночас, численні судові рішення вказують на те, що зведення нових будівництв часто супроводжується порушенням вимог законодавства, зокрема зведенням самочинного будівництва.
Як визначити чи є будівництво самочинним та про ризики зведення самочинного будівництва розповість юрист ЮК «Legal Partner» Владислав Дрозюк.
Визначення терміну «самочинне будівництво» чітко закріплено у статті 376 Цивільного кодексу України, відповідно до даної статті будівництво вважається самочинним, якщо:
- Здійснюється на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети. Наприклад, на земельній ділянці рекреаційного призначення будується житловий будинок;
- Проводиться без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту. Наприклад, перед початком будівництва не було отримано відповідний дозвіл або не подано повідомлення про початок виконання підготовчих та будівельних робіт;
- Вчинено з істотними порушеннями будівельних норм і правил. В цю категорію входять: недодержання архітектурних, санітарних, екологічних, протипожежних та інших вимог і правил, а також зміна окремих конструктивних елементів житлового будинку, будівлі, споруди, що впливає на їх міцність і безпечність.
Хоча б однієї з цих ознак достатньо, щоб вважати будівництво самочинним.
Якщо узагальнити, то самочинним є будівництво, яке здійснене без належно складених та/або затверджених документів або на непідходящій земельній ділянці, або із серйозним порушенням норм і правил в процесі безпосередньо самого будівництва об’єкту.
Важливо зазначити, що особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Щодо відповідальності за зведення самочинного будівництва. Чинним законодавством передбачена кримінальна, адміністративна та цивільна відповідальність за самочинне будівництво.
Кримінальна відповідальність за самочинне будівництво настає лише за умови, що ви здійснюєте самовільне будівництво на самовільно зайнятій земельній ділянці.
Тобто, якщо ваше будівництво є самовільним за вищезгаданими критеріями і проводиться на ділянці щодо якої у вас відсутні будь-які документи про право власності чи користування (оренду), то вас можуть притягнути до відповідальності за частиною 3 статті 197-1 Кримінального кодексу України.
Всупереч цьому, не підпадають під кримінальну відповідальність факти самочинного будівництва на земельних ділянках, які передані особі у приватну власність, оренду чи постійне користування.
Згідно із частиною 3 статті 197-1 Кримінального кодексу України, самовільне будівництво будівель або споруд на самовільно зайнятій земельній ділянці – карається штрафом від однієї тисячі до чотирьох тисяч неоподатковуваних мінімумів доходів громадян або арештом на строк до шести місяців, або обмеженням волі на строк до трьох років.
Тож, за будівництво, яке підпадає під критерії самочинного не можна притягнути до кримінальної відповідальності за ч. 3 ст. 197-1 ККУ, якщо особа має право власності/користування земельною ділянкою на якій здійснюється будівництво.
Адміністративна відповідальність за самочинне будівництво наступає у випадку, якщо під час будівництва:
а) порушено вимоги законодавства, будівельних норм, стандартів і правил.
До таких порушень відноситься: виконання будівельних робіт без подання повідомлення про початок виконання зазначених робіт або наведення недостовірних даних у такому повідомленні; виконання будівельних робіт без дозволу на їх виконання; експлуатація об’єктів, не прийнятих в експлуатацію, а також наведення недостовірних даних у декларації про готовність об’єкта до експлуатації та інші порушення.
Відповідальність за вказані порушення передбачена статтею 96 Кодексу України про адміністративні правопорушення, Законом України «Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності» та тягне за собою штраф від 67 100 до 469 700 гривень.
б) виявлено підстави для знесення об’єкту.
Так, статтею 38 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» встановлено, що ДІАМ, місцеві державні адміністрації та органи місцевого самоврядування можуть вимагати через суд знести об’єкт самочинного будівництва при сукупності таких обставин:
- наявне істотне відхилення від проекту або порушення законних прав та інтересів інших осіб, або істотне порушення будівельних норм;
- перебудова об’єкту є неможливою;
- особою добровільно не були виконані вимоги припису про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм і правил.
Також, даною статтею передбачено, що при знесенні об’єкта самочинного будівництва, з особи стягується компенсація за витрати, пов’язані з таким знесенням.
Водночас, звертаю увагу, що знесення об’єкта самочинного будівництва можливе тільки після ухвалення судом відповідного рішення, яке вступило в законну силу.
Незважаючи на всі вищезгадані негативні наслідки зведення самочинного будівництва, таке будівництво можна «узаконити» та отримати на нього право власності.
Статтею 376 Цивільного кодексу України передбачено, що особа може звернутися до суду з вимогою визнати право власності на самочинне будівництво, за умови що:
- самочинне будівництво було здійснене на земельній ділянці, що не відведена для цієї мети, але у встановленому порядку була надана особі під уже збудоване нерухоме майно;
- самочинне будівництво не порушує права інших осіб.
При цьому, у випадку, якщо виявиться, що самочинне будівництво порушує права інших осіб, то такі особи мають право звернутися до суду та оскаржити рішення про «узаконення» такого самочинного будівництва.
Отже, при будівництві об’єкту нерухомого майна обов’язково потрібно впевнитись, що:
- земельна ділянка підходить для здійснення такого будівництва;
- у вас наявний весь необхідний згідно Закону пакет документів;
- ваш проєкт будівництва відповідає нормам та стандартам встановленим законодавством;
- ваше будівництво не порушує права інших осіб.