Законодавство України забороняє будівництво житлової нерухомості в прибережних захисних смугах. Але забудовників, які масово зводять хмарочоси на узбережжях, це не зупиняє. Які лазівки у законодавстві вони для цього використовують та які ризики для інвесторів й самих забудовників існують у зв’язку із таким будівництвом – розповіла адвокат Legal Partner Олеся Захандревич.
Прибережна захисна смуга (ПЗС) – це природоохоронна територія вздовж річок, морів, навколо озер, водосховищ та інших водойм.
«Вона встановлена для охорони таких об’єктів від забруднення і засмічення та збереження їхньої водності», – пояснює юристка.
Відповідно до статті 60 Земельного Кодексу України та статті 88 Водного Кодексу України уздовж морів та навколо морських заток і лиманів встановлюється ПЗС шириною не менше двох кілометрів від урізу води.
«ПЗС в межах населених пунктів встановлюються згідно з комплексними планами просторового розвитку територій територіальних громад, генеральними планами населених пунктів, а в разі їх відсутності або якщо зазначеною містобудівною документацією межі таких смуг не встановлені, вони визначаються шириною 100 метрів від урізу води морів, морських заток і лиманів», – додає Захандревич.
Озеро Сасик, входить до складу водно-болотних угідь міжнародного значення та є об’єктом Смарагдової мережі України. © Одеська обласна прокуратура
По берегах річок та навколо водойм уздовж урізу води (у меженний період) ширина ПЗС встановлена:
- 25 метрів – для малих річок, струмків і потічків, а також ставків площею менш як 3 гектари;
- 50 метрів – для середніх річок, водосховищ на них, водойм, а також ставків площею понад 3 гектари;
- 100 метрів – для великих річок, водосховищ на них та озер.
При крутизні схилів у понад три градуси мінімальна ширина прибережної захисної смуги подвоюється.
«Прибережні захисні смуги належать до земель водного фонду. Закон не допускає передання у приватну власність земельних ділянок водного фонду, окрім замкнених природних водойм загальною площею до 3 га. Отримати в оренду земельну ділянку ПЗС з метою житлового будівництва також не є можливим, оскільки землекористування у межах ПЗС обмежується переліком цілей, не пов`язаних із житловим будівництвом і обмеженим режимом діяльності на відповідних ділянках», – розповідає фахівчиня.
Так, відповідно до статті 89 Водного Кодексу України, у ПЗС уздовж річок, навколо водойм та на островах допускається будівництво гідротехнічних, навігаційного призначення, гідрометричних та лінійних, а також інженерно-технічних і фортифікаційних споруд.
Також на території ПЗС дозволено зведення огорож, прикордонних знаків, прикордонних просік, комунікацій, майданчиків для занять спортом на відкритому повітрі, об’єктів фізичної культури і спорту, які не є об’єктами нерухомості.
«Будівництво будь-яких інших споруд, у тому числі баз відпочинку, дач, гаражів та стоянок автомобілів в прибережній захисній смузі забороняється», – наголошує адвокат Legal Partner.
Дамба Хаджибейського лиману, яка оберігає Одесу від затоплення водою. © Одеська обласна прокуратура
Що стосується ПЗС уздовж морів, морських заток і лиманів, то відповідно до статті 90 Водного Кодексу України вона може використовуватися лише для будівництва:
військових та інших оборонних об’єктів,
- об’єктів, що виробляють енергію шляхом використання енергії вітру, сонця і хвиль,
- об’єктів постачання, розподілу, передачі (транспортування) енергії
- санаторіїв, дитячих оздоровчих таборів та інших лікувально-оздоровчих закладів з обов’язковим централізованим водопостачанням і каналізацією, гідротехнічних, гідрометричних та лінійних споруд.
«Таким чином, законодавство України не допускає будівництво житлових будинків у межах прибережних захисних смуг та таке будівництво є небезпечним», – підсумовує юристка.
Як будують ЖК у прибережній смузі
Попри законодавчі заборони, кількість багатоповерхових будинків на узбережжях з кожним роком збільшується. У деяких випадках таке будівництво може виникнути на тлі змінення межі прибережної захисної смуги.
«У межах наявних населених пунктів прибережна захисна смуга встановлюється з урахуванням містобудівної документації. Містобудівна документація затверджується місцевими радами. Тому, саме місцеві ради можуть змінювати межі прибережних захисних смуг і, як правило їх розмір максимально мінімізується», – пояснює адвокат Legal Partner.
Окрім того, земельні ділянки у межах ПЗС можуть передавати в оренду підприємствам, установам, організаціям для культурно-оздоровчих, рекреаційних, спортивних і туристичних цілей, проведення науково-дослідних робіт тощо.
«І як вже зазначалося раніше, ПЗС уздовж морів, морських заток і лиманів, може використовуватися лише для будівництва санаторіїв, дитячих оздоровчих таборів та інших лікувально-оздоровчих закладів. Тому здебільшого у містобудівній документації, в межах ПЗС, встановлюють рекреаційні та курортні зони», – зауважує Захандревич.
За її словами, саме цим і користуються забудовники, маскуючи житлову забудову під «будівництво пансіонатів та курортно-оздоровчих комплексів з апартаментами», які є нежитловою нерухомістю.
«Інвестування в такий об’єкт є досить ризикованим, оскільки здебільшого, таке будівництво супроводжується численними судовими процесами, внаслідок чого відкладаються строки здачі об’єкта або об’єкт взагалі можуть недобудувати», – наголошує юристка.