Ринок первинної нерухомості в Україні традиційно характеризується значною динамікою, проте одночасно залишається сферою підвищеного ризику для інвесторів. Процес залучення коштів для будівництва житлових об’єктів супроводжується низкою юридичних викликів, пов’язаних із недобросовісною поведінкою забудовників, затримками у введенні об’єктів в експлуатацію, процедурами банкрутства компаній-замовників, а також спробами подвійного відчуження майнових прав.
Враховуючи зазначене, ключову роль у стабілізації правовідносин відіграє судова практика. Останні постанови Верховного Суду формують стійкі правові позиції, спрямовані на забезпечення справедливого балансу інтересів та пріоритетний захист прав інвесторів, які добросовісно виконали свої фінансові зобов’язання. У цій статті проаналізовано найбільш актуальні прецеденти Верховного Суду, що визначають нові вектори вирішення спорів між інвесторами та забудовниками.
Проблематика ринку первинної нерухомості в Україні сьогодні є надзвичайно гострою. Інвестори, вкладаючи власні (а часто й останні або кредитні) кошти у будівництво, де-факто виступають слабшою стороною у правовідносинах із великими будівельними корпораціями. Договори, які пропонуються до підписання у відділах продажів, зазвичай є типовими, не підлягають змінам за ініціативою покупця та містять безліч прихованих механізмів для уникнення відповідальності забудовником.
Останніми роками, на тлі об’єктивних економічних труднощів, інфляційних процесів та змін у вартості будівельних матеріалів, недобросовісні забудовники дедалі частіше намагаються перекласти всі комерційні ризики виключно на плечі інвесторів. Це проявляється у формі безпідставних вимог про доплату за вже повністю оплачені квадратні метри, шантажі розірванням договорів або навіть у відвертих махінаціях із передачею прав на об’єкти третім особам чи штучних банкрутствах. У такій ситуації глибоке розуміння актуальної судової практики та наявність чіткого алгоритму дій стають для інвестора єдиним надійним щитом.
1. Правова природа майнових прав та договори резервування нерухомості
Однією з поширених практик є укладення попередніх договорів або «договорів резервування», які формально не є класичними інвестиційними угодами, проте фактично передбачають сплату вартості об’єкта нерухомості. Забудовники використовують такі конструкції для уникнення відповідальності або перегляду вартості квадратного метра.
Показовою є позиція Верховного Суду, викладена у постанові від 21 травня 2026 року (справа № 554/12929/24). Суть спору полягала в тому, що між інвестором та забудовником було укладено договір про резервування майнових прав на житлову нерухомість. Інвестор сплатив 100% гарантійної вартості, проте забудовник відмовився укладати основний договір купівлі-продажу майнових прав, в односторонньому порядку збільшивши ціну квадратного метра на 144%.
Оцінюючи правову природу укладеного договору, суд застосував принцип верховенства дійсного змісту над формою. Було встановлено, що сплачені грошові кошти не мали виключно забезпечувального характеру, а фактично становили вартість майнових прав на квартиру. Суд наголосив, що збільшення вартості без об’єктивного обґрунтування та надання доказів подорожчання будівництва є порушенням принципів розумності, добросовісності та справедливості (ст. 3 ЦК України).
Ключовий висновок: У разі належного виконання інвестором фінансових зобов’язань за договором резервування, за умови відсутності факту введення будинку в експлуатацію, належним та ефективним способом захисту є визнання за інвестором майнових прав на об’єкт інвестування. Позиція забудовника щодо того, що інвестор не набув статусу інвестора через специфічну назву договору, є необґрунтованою.
Рекомендації адвоката: Якщо забудовник вимагає доплату
Слід чітко розмежовувати законні підстави для зміни ціни та зловживання правом. Забудовник має право вимагати доплату виключно у випадках, прямо передбачених договором (наприклад, за результатами обмірів БТІ, якщо фактична площа більша за проєктну). Збільшення вартості квадратного метра в односторонньому порядку без надання доказів збільшення вартості будівництва судами визнається безпідставним.
- Не підписуйте додаткових угод під тиском. Підписання угоди означатиме вашу добровільну згоду з новими умовами.
- Зафіксуйте вимогу письмово. Вимагайте від забудовника надати офіційний лист з обґрунтуванням причин збільшення ціни та детальним розрахунком.
- Зверніться з письмовою претензією. Надішліть забудовнику цінним листом з описом вкладення обґрунтовану відмову від доплати, посилаючись на пункти договору та факт 100% оплати гарантійної вартості.
- Готуйте позов до суду. Якщо забудовник ігнорує претензію, подавайте позов про визнання майнових прав на об’єкт інвестування (якщо будинок ще не введено в експлуатацію) на підставі первісного договору.
2. Захист від «подвійних продажів» та незаконного розірвання договорів
Надзвичайно небезпечною тенденцією є практика одностороннього розірвання договорів забудовниками після отримання повної оплати, з метою подальшого перепродажу об’єкта нерухомості третім особам за вищою ціною (так звані «подвійні продажі»).
Правова оцінка таких дій детально розкрита у постанові Верховного Суду від 25 червня 2025 року (справа № 553/1091/19). Обставини справи свідчать, що інвестор повністю оплатив вартість майнових прав. Незважаючи на це, забудовник надіслав лист про одностороннє розірвання договору, посилаючись на нібито порушення строків оплати, після чого уклав новий договір купівлі-продажу майнових прав (через дериватив) на цю ж квартиру з іншою особою. Надалі будинок було введено в експлуатацію, і новий набувач зареєстрував за собою право власності.
Верховний Суд підкреслив, що право інвестора на об’єкт інвестування виникає з моменту виконання ним грошових зобов’язань. Законодавством встановлено первинний спосіб набуття права власності на новозбудоване майно: саме інвестор, за кошти якого споруджений об’єкт, є особою, яка має виключне право на набуття первісного права власності після введення будинку в експлуатацію. Забудовник повністю позбавлений законного права відчужувати такий об’єкт на користь будь-яких третіх осіб.
Суд проаналізував умови договору щодо права забудовника на односторонню відмову і визнав їх (у відповідній частині) такими, що не відповідають засадам справедливості, оскільки вони створювали істотний дисбаланс прав на шкоду споживачу. Крім того, матеріалами справи (зокрема почеркознавчою експертизою) було підтверджено фіктивність листа про розірвання договору.
Правовий наслідок: Оскільки квартира вибула з володіння первісного інвестора поза його волею, і право власності було зареєстроване за третьою особою, ефективним способом захисту в такій ситуації є витребування майна у добросовісного набувача (віндикація) в порядку ст. 388 ЦК України, а не просто визнання договору дійсним чи визнання права власності.
Рекомендації адвоката: Як уникнути «подвійних продажів»
Одностороння відмова від договору після повної оплати є грубим порушенням. При отриманні повідомлення про розірвання діяти потрібно негайно, щоб уникнути продажу об’єкта третій особі.
- Перевірте реєстр речових прав. З’ясуйте, чи не зареєстровано вже майнові права або право власності на квартиру за іншою особою.
- Заявіть про свої права забудовнику. Офіційно повідомте про незгоду з розірванням договору, надавши докази повної оплати.
- Звертайтеся до суду. Подавайте позов про визнання договору чинним та визнання майнових прав, або витребування майна у добросовісного набувача (в залежності від конкретних обставин справи).
- Забезпечення позову. Одночасно з позовом просіть суд накласти арешт на майнові права щодо вашої квартири або заборонити забудовнику вчиняти дії щодо її відчуження.
3. Фінансові розрахунки: презумпція правомірності оплати інвестором
Окремого аналізу потребують спори, пов’язані з підтвердженням факту оплати пайових внесків. Забудовники часто намагаються ухилитися від виконання зобов’язань, посилаючись на відсутність відображення коштів у їхньому бухгалтерському обліку або на порушення процедури касової дисципліни при прийомі готівки.
У постанові від 24 червня 2026 року (справа № 344/13846/24) Верховний Суд розглянув ситуацію, коли інвестор вніс цільовий внесок готівкою до каси кооперативу, отримавши квитанцію до прибуткового касового ордера, скріплену печаткою підприємства. Проте забудовник відмовився визнавати факт оплати, спираючись на аудиторський звіт, згідно з яким у бухгалтерському обліку ці кошти не були відображені, а також вказуючи на перевищення ліміту готівкових розрахунків та відсутність підпису касира на квитанції.
Суд касаційної інстанції категорично не погодився з формальним підходом. Було зазначено, що порушення підприємством Положення про ведення касових операцій (наприклад, невідображення коштів у звітності або дефекти у реквізитах ордера) свідчить про недотримання фінансової дисципліни посадовими особами самого забудовника, але жодним чином не може нівелювати факт внесення інвестором коштів.
Видача квитанції до прибуткового касового ордера, завіреної печаткою та підписом уповноваженої особи, створює стійку презумпцію вчинення інвестором дій щодо оплати. Недоліки внутрішнього документообігу забудовника не можуть бути перекладені на інвестора і не позбавляють первинні документи їхньої юридичної сили. Визначальним є факт реального економічного руху активів, а не суто формальна відповідність внутрішніх реєстрів підприємства.
Рекомендації адвоката: Як правильно фіксувати фінансові розрахунки із забудовником
- Пріоритет безготівковим розрахункам. За можливості здійснюйте всі оплати виключно через банківський переказ на офіційний розрахунковий рахунок забудовника. Банківська квитанція є беззаперечним доказом, який забудовник не зможе оскаржити.
- Ретельна перевірка касових документів. Якщо оплата відбувається готівкою в касу, ви обов’язково повинні отримати квитанцію до прибуткового касового ордера. Перевіряйте наявність на ній підпису головного бухгалтера або уповноваженої особи та, бажано, відбитка печатки підприємства.
- Зберігайте оригінали. Ніколи і за жодних обставин не віддавайте оригінали платіжних документів представникам забудовника (наприклад, під приводом «переоформлення» чи «звірки»). Без оригіналів довести факт оплати в суді буде вкрай важко.
4. Банкрутство забудовника та правонаступництво зобов’язань
Однією з найскладніших категорій спорів є ситуації, коли первісний замовник будівництва визнається банкрутом, а об’єкт незавершеного будівництва в межах ліквідаційної процедури відчужується новому забудовнику. У таких випадках нові забудовники часто стверджують, що не мають жодних зобов’язань перед «старими» інвесторами, оскільки не є універсальними правонаступниками банкрута.
Крапку у цьому складному питанні поставила Об’єднана палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду в постанові від 22 червня 2026 року (справа № 359/9448/19). Суд дослідив механізм сингулярного (часткового) правонаступництва.
У зазначеній справі новий забудовник придбав об’єкт незавершеного будівництва у процедурі ліквідації попереднього замовника. У договорі купівлі-продажу було чітко зафіксовано, що покупець приймає на себе всі обов’язки, пов’язані з будівництвом об’єкта. Крім того, раніше між інвесторами, старим і новим забудовниками укладалися багатосторонні договори щодо відступлення прав вимоги.
Об’єднана палата Верховного Суду дійшла фундаментального висновку: у разі визнання замовника будівництва банкрутом та відчуження об’єкта незавершеного будівництва на користь нового суб’єкта господарювання з умовою прийняття останнім усіх обов’язків щодо завершення будівництва, договори інвестування, укладені з фізичними особами, не втрачають своєї чинності. Відбувається сингулярне правонаступництво прав та обов’язків замовника. Новий забудовник не має права вимагати від інвесторів додаткових доплат або відмовлятися від передачі готових квартир, посилаючись на припинення юридичної особи попереднього забудовника.
Рекомендації адвоката: Дії інвестора у разі банкрутства забудовника
Банкрутство первісного замовника не означає втрату інвестицій для покупців. Якщо недобудову купує інша компанія, яка перебирає на себе обов’язки із завершення об’єкта, вона стає вашим новим боржником (відбувається сингулярне правонаступництво).
- Моніторинг реєстрів. Регулярно перевіряйте статус вашого забудовника в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та реєстрі судових рішень на предмет відкриття справ про банкрутство.
- Заявлення кредиторських вимог. Якщо справу про банкрутство відкрито, обов’язково та своєчасно заявляйте свої вимоги до суду, щоб офіційно зафіксувати статус кредитора.
- Аналіз угод нового забудовника. Якщо об’єкт продано новому інвестору/забудовнику, зберіть інформацію про умови цього продажу. Якщо там зазначено про прийняття обов’язків щодо завершення будівництва — новий забудовник нестиме відповідальність перед вами у повному обсязі.
Висновки: стратегія захисту прав інвестора
Аналізуючи наведені прецеденти Верховного Суду, можна констатувати зміну підходів до вирішення інвестиційних спорів. Судова практика 2025–2026 років демонструє чітку тенденцію до забезпечення пріоритетного захисту прав інвестора як первісного власника новоствореного майна. Банкрутство замовника будівництва, порушення касової дисципліни з боку забудовника або безпідставні спроби одностороннього розірвання угод судами більше не визнаються легітимними підставами для позбавлення інвесторів їхніх майнових прав.
Водночас наявність сталої судової практики вимагає від інвестора виважених та юридично грамотних дій на кожному етапі конфлікту. Успішний захист активів розпочинається ще до звернення до суду. Головна рекомендація зводиться до необхідності превентивного реагування. У разі отримання незаконної вимоги про доплату чи повідомлення про розірвання договору, інвестор має діяти виключно в офіційній письмовій формі, уникаючи емоційних суперечок. Усі претензії та вимоги повинні бути обґрунтовані умовами договору та нормами закону.
Захист інвестицій у первинну нерухомість вимагає системного підходу. У разі переходу спору в судову площину, критично важливим є безпомилковий вибір способу захисту (визнання майнових прав, визнання права власності або витребування майна) та своєчасне застосування заходів забезпечення позову, зокрема накладення арешту на майнові права. Це дозволяє унеможливити відчуження об’єкта третім особам та гарантує реальне виконання судового рішення в майбутньому.
Підсумовуючи, варто наголосити, що найефективніший спосіб уникнути тривалих судових баталій — це своєчасна профілактика. Аби мінімізувати ризики перед інвестуванням у нерухомість, або ж у момент, коли забудовник вже почав порушувати домовленості, найдоцільнішим рішенням є звернення до адвоката за фаховою юридичною допомогою. Професійний аудит забудовника, детальний правовий аналіз умов договору до його підписання та кваліфікований супровід на етапі виникнення конфлікту дозволять убезпечити ваші кошти та гарантувати максимальний рівень захисту інвестицій у правовому полі.
Автор: Діана Таранова — адвокат юридичної компанії LEGAL PARTNER.